Пентхаус в Барселоне: Eixample и рядом с центром, 5,0–6,5 млн €
Ценовой коридор 5 000 000 – 6 500 000 €. Основной раздел — Eixample и Passeig de Gràcia, отдельный раздел — Sant Gervasi–Galvany и Turó Park, то есть «рядом с центром» из задания. По каждому объекту фотографии, полные характеристики, описание и ссылка на карточку. Один и тот же объект часто продают три-четыре агентства с расходящимися данными — такие объявления сведены в одну карточку, все продавцы и все расхождения указаны внутри неё.
Данные на 9 августа 202614 основных объектов + 7 дополнительных · 439 фотографий по всем карточкам28 объявлений сведены к 14 реальным объектамОбойдено более 25 агентств, 7 баз MLS и реестр AICAT, 8 порталовПросмотрено 284 объявления Барселоны от 3 млн €Данные по объектам сверены с карточками продавцов
Тип
Пентхаус / дуплекс, 2 уровня
Локация
Eixample, у Passeig de Gràcia
Площадь
300–400 м² и больше
Спальни
от 4
Ванные
2–3
Обязательно
Терраса, парковка, высокие потолки
Желательно
Бассейн
Стиль
Классика, не модерн
Бюджет по заданию
6 000 000 – 6 500 000 €
Показан диапазон
5 000 000 – 6 500 000 €
Главное
Что показал рынок
51объявление по Барселоне в 5,0–6,5 млн €
9из них в Eixample
2объекта в Eixample от 6 млн €
33пентхауса и дуплекса с бассейном в городе от 3 млн €
Что есть строго в бюджете 6,0–6,5 млн € в Eixample. Два объекта. Резиденция на Calle de la Diputació за 6 500 000 € — бассейн на террасе, три парковочных места, потолки почти 4 метра; её продают четыре площадки сразу, и площадь у них заявлена по-разному: 542, 500 и 456 м², а в тексте самого объявления — вообще 400 м². И дуплекс 534 м² в доме, примыкающем к Casa Milà, за 6 000 000 € — его продают сразу три агентства: у Christie's и Finques Majes (объявление на Provença) та же цена 6 000 000 €, у Sotheby's тот же дуплекс стоит 5 000 000 €; по объявлению Finques Majes квартира к тому же сдана в аренду на 5 лет. Всё остальное в Eixample либо дешевле 6 млн, либо выходит за верхнюю границу.
Почему показан диапазон от 5 млн. Ниже 6 млн в Eixample находится основная масса подходящих пентхаусов: 5,2–5,5 млн. Это те же метражи и то же качество, но с запасом 1,0–1,3 млн € к бюджету — его можно направить на ремонт, покупку парковочного места или устройство бассейна на террасе.
Про парковку. В задании — «в доме или рядом». В самом доме она есть у объекта на Diputació — три широких места. У пентхауса на пересечении Diagonal и Passeig de Sant Joan данные расходятся: один из трёх продавцов включает машиноместо в цену, у другого оно не заявлено — это нужно уточнять у продавца. Для остальных объектов без своей парковки место рядом с домом придётся покупать или снимать отдельно — точную стоимость нужно узнавать на месте, устойчивого источника по ценам гаражей в районе для этой подборки не нашлось.
Площади в объявлениях расходятся, иногда вдвое. Пентхаус на Diagonal / Passeig de Sant Joan продают три агентства: у одного 508/480 м², 7-й этаж и расходы 1 700 € в месяц, у другого 284/254 м², 8-й этаж и 340 € в месяц. Что это один и тот же объект, видно по фотографиям — на всех один бассейн и одна и та же башня с куполом по соседству. Пентхаус на València продают четыре агентства, и площадь у них заявлена как 419, 387, 345 и 344 м². По испанскому праву заявленная площадь носит справочный характер и не входит в договор — нужна выписка из реестра и обмер.
Объекты
Объекты в Eixample
Порядок — по убыванию цены. Соответствие заданию по каждому объекту — в таблице сравнения ниже. Фотографии листаются стрелками, на телефоне — свайпом. Если объект продают несколько агентств, он показан одной карточкой: фотографии всех объявлений собраны в одну галерею, а список продавцов и расхождения в их данных — в отдельном блоке внутри карточки.
1 / 32
В бюджете · Eixample · бассейн, 3 парковки, потолки 4 м
Резиденция на Calle Diputació с бассейном на террасе
Calle Diputació, в нескольких метрах от Passeig de Gràcia · 08009
6 500 000 €
11 993 €/м² · цена указана в тексте страницы продавца, в заголовке стоит «по запросу»
Площадь построено
542 м²
Площадь полезная
459 м²
Терраса
189 м²
Спальни
5, все с личной ванной
Ванные
6
Бассейн
частный, на террасе
Парковка
3 широких места в этом же доме
Потолки
почти 4 метра
Здание
finca regia, полностью отреставрирована
Описание объекта
Расположена на улице Diputació, в нескольких метрах от Passeig de Gràcia. Историческая finca regia прошла полную реставрацию: сочетает классическую архитектуру и современный комфорт.
Более 500 м² внутренних площадей и частная терраса почти 200 м². Отдельно отмечается редкость для этой локации — три широких парковочных места в том же доме.
Терраса устроена как приватный оазис: бассейн, джакузи, полностью оборудованная летняя кухня и зона отдыха. Внутри потолки почти четыре метра.
Дневная зона: большой салон с застеклённой галереей; частный кинозал с баром; кабинет двойной высоты под библиотеку.
Пять просторных двойных спален, каждая с личной ванной, плюс гостевой санузел. Возможна перепланировка под дополнительные спальни.
Зона спа с сауной. Кухня шеф-формата рядом со служебной зоной, связана с прачечной. Отдельная независимая служебная зона: комната, ванная и собственная гостиная.
Balzaretti Properties, продающий эту же квартиру, в описании называет два пункта, которых нет в объявлениях остальных продавцов: библиотеку с антресолью и отдельную прачечную с глажкой. Остальное из его перечня — сауна, частный бар, гардеробная, служебная зона с санузлом — уже есть в объявлениях Lucas Fox и K&N выше, эти продавцы просто не были названы по имени.
Цена: в потребительском блоке страницы указано дословно: общая цена продажи 6 500 000 €; налоги и расходы покупателя (ITP, нотариус, регистр) не включены
История цены: 14 июля 2026 цену снизили на 1 500 000 € — с 8 000 000 € до нынешних 6 500 000 €. Снижение показывает карточка Balzaretti Properties на JamesEdition; остальные три продавца истории цены не публикуют.
Один объект, 4 объявления
На фотографиях трёх из четырёх объявлений (у Balzaretti Properties отдельной галереи нет, только текст) одна и та же терраса: бронзовая скульптура рыбы-дракона на мозаичном постаменте у бассейна, та же гостиная с расписным лепным потолком, той же скульптурой двух борцов и креслом с тропическим рисунком.
Площадь построено: 542 м² (Lucas Fox) / 500 м² (LuxuryEstate) / 456 м² (Idealista), а в тексте самого объявления на Idealista — 400 м². Разброс почти 150 м².
Спальни: 5 (Lucas Fox, Idealista) против 4 (LuxuryEstate).
Терраса: 189 м² / 193 м² / 150 м².
Парковка: 3 места (Lucas Fox, LuxuryEstate) против 4 (Idealista).
Потолки: «почти 4 м» (Lucas Fox) против 4,25 м (LuxuryEstate).
Balzaretti называет пятую цифру площади — 533 м², террасу 180 м², 4 спальни и 5 ванных. Улицу Calle Diputació называют минимум трое продавцов; уникален у Balzaretti только уточнённый перекрёсток — рядом с Roger de Llúria.
Год постройки: 1997 у двух продавцов против 1946 у третьего. Энергосертификат: D у двух продавцов против E у двух других.
На что обратить внимание
Цена снижалась: в июле объект стоил 8 000 000 €, сейчас 6 500 000 €. Продавец уже уступил 1,5 млн — это стоит учитывать в переговорах.
Объект продают 4 продавца одновременно, и данные у них расходятся — расхождения перечислены выше. Проверять по документам, а не по объявлению.
Классифицирован продавцом как piso; этаж на странице не указан. Уточнить, что расположено выше.
Часть объявлений называет 456/440 м², террасу 150 м² и 4 парковочных места — это тот же объект, его карточка сведена здесь же; расхождения перечислены выше.
Dils Lucas Fox, ref BCN65504 · и ещё 3 продавца того же объектаОткрыть карточку →
1 / 63
В бюджете · дуплекс стена в стену с La Pedrera · сдан в аренду на 5 лет
Дуплекс 534 м² в модернистской finca рядом с La Pedrera
Dreta de l'Eixample, Quadrat d'Or · примыкает к Casa Milà
6 000 000 €
11 236 €/м²
Площадь
534 м² на двух уровнях
Терраса
46 м²
Спальни
3
Ванные
4
Архитектор здания
Enric Sagnier
Потолки
высокие
Стиль
модернистская finca, объект архитектурного наследия
Локация
Quadrat d'Or, стена в стену с La Pedrera
Парковка
нет — продавец указывает «Sin plaza parking»
Описание объекта
Объект архитектурного наследия рядом с La Pedrera. Модернистская finca работы Энрика Саньера — одного из самых плодовитых архитекторов каталонского модернизма.
534 м² распределены на двух уровнях, терраса 46 м².
В отделке использованы оникс, малахит и полы из окаменелого камня. Высокие потолки.
Расположение — Quadrat d'Or, «золотой квадрат» Эшампле, непосредственно рядом с домом Гауди.
Продавец: Christie's International Real Estate Barcelona
Аренда: действующий договор на 5 лет, 100 000 € в год — источник Idealista 103490613 / Finques Majes
Один объект, 3 объявления
На фотографиях всех трёх объявлений совпадают уникальные элементы интерьера: витражная панель на лестнице, кухня с чёрно-белым шахматным полом, чёрными глянцевыми фасадами и техникой Viking, библиотека с тем же стеллажом и тем же дуговым торшером, ванная с малахитовой стеной и ониксом, парадная лестница со скульптурой, пол из окаменелого камня и вид с балкона на волнистый фасад Casa Milà. Sotheby's пишет «cocina extraordinaria de la marca Viking» и «Biblioteca», Finques Majes — «electrodomésticos de Viking» и «biblioteca». Обоим годом постройки указан 1960, у Christie's/Habitaclia и Finques Majes совпадает и цена — 6 000 000 €.
Кто продаёт
Christie's International Real Estate Barcelona / Habitaclia — карточка
Spain Sotheby's International Realty, ref BCNP4275 — карточка
Спальни: 3 (Christie's/Habitaclia) против 4 (Sotheby's и Finques Majes).
Ванные: 4 (Christie's/Habitaclia и Finques Majes) против 5 (Sotheby's).
Терраса: 46 м² (Christie's/Habitaclia) / 40 м² (Finques Majes); у Sotheby's — «около 30 м² при главной спальне и вторая при соседней».
Этаж и энергосертификат называет только Finques Majes: 3-й этаж, класс G — самый низкий в подборке. У остальных двух эти поля не заполнены.
На что обратить внимание
Три спальни при требовании от четырёх.
Год постройки в карточке указан 1960, что противоречит модернистской датировке здания — уточнять.
Парковки нет: продавец прямо пишет «Sin plaza parking» — это не молчание, а отрицание. Бассейн отдельно нигде не заявлен.
Действующий договор аренды на 5 лет: квартира сдана, приносит 100 000 € в год — въехать сразу нельзя, покупатель получает жильца в нагрузку. Раскрыто только в объявлении Finques Majes (Idealista 103490613), у двух других продавцов этого нет вообще.
Christie's International Real Estate Barcelona · и ещё 2 продавца того же объектаОткрыть карточку →
1 / 63
Терраса 180 м², подготовленная под бассейн
Пентхаус-надстройка на finca regia 1900 года
Calle de València, у самого Passeig de Gràcia
5 500 000 €
14 212 €/м² · обновлено за 3 дня до сбора данных
Площадь построено
387 м²
Площадь полезная
345 м²
Терраса
180 м² на крыше
Доп. помещение
60 м² на нижнем уровне
Спальни
5, все сюиты с ванной и гардеробной
Ванные
6
Здание
finca regia 1900 года
Пентхаус построен
2018 год
Энергосертификат
G
Описание объекта
На верхнем уровне finca regia 1900 года — пентхаус, построенный в 2018 году по праву надстройки. Сочетает очарование классического Eixample с современным комфортом.
387 м² построенной площади (345 полезной). Полностью наружная квартира окружена окнами и балконами на четыре стороны, что даёт исключительное освещение весь день.
Пять спален-сюит, все с личной ванной и гардеробной, плюс дополнительное помещение под кладовую или гардеробную. Большой салон-столовая объединён с открытой кухней с островом.
Внутренний озеленённый патио добавляет спокойствия и света зоне кабинета и библиотеки.
Отделка высокого класса, климатизация по воздуховодам с регулировкой по каждому помещению, встроенные шкафы.
Частная терраса 180 м² на крыше спроектирована как зелёное пространство с возможностью добавить бассейн, перголу и зону отдыха, с вариантом прямого соединения с пентхаусом.
На нижнем уровне — зона с отдельной кухней и общим столом для приёмов, 60 м².
Объект готов к заселению.
Условие: полные данные предоставляются после подписания соглашения о конфиденциальности
Статус на 9 августа: в продаже, объявление обновлено 3 дня назад
Один объект, 4 объявления
Одни и те же интерьеры на фотографиях всех четырёх объявлений: деревянная стенка с вертикальными рейками и встроенным телевизором, длинный электрокамин с белой галькой и оранжевой подсветкой, застеклённый внутренний патио с деревом, те же оранжевые кресла и тот же вид из окон с горизонтальными ставнями. Совпадают и характеристики: терраса 180 м² и дополнительные 60 м² на нижнем уровне указаны у трёх продавцов из четырёх.
Этаж: 6-й у CO Real Estate и Lucas Fox, 5-й у Sotheby's.
Энергосертификат: класс G у ATIPIKA, класс A с потреблением 5 кВт·ч/м² у Lucas Fox, а Sotheby's пишет, что объект освобождён от сертификации. Три взаимоисключающих утверждения об одной квартире.
Сауна упомянута только в описании Lucas Fox. Внутренний озеленённый патио есть и в тексте ATIPIKA, не только на фотографиях у остальных продавцов.
Адрес: Calle de Mallorca 246 (Sotheby's) против Calle de València (ATIPIKA); у Lucas Fox точный адрес не назван.
На что обратить внимание
Объект продают 4 продавца одновременно, и данные у них расходятся — расхождения перечислены выше. Проверять по документам, а не по объявлению.
Бассейна пока нет — терраса лишь подготовлена под него. Нужен расчёт нагрузки на перекрытие и согласие сообщества жильцов.
Ни один из четырёх продавцов о парковке не пишет — ни о наличии, ни об отсутствии. Уточнять у агентства.
Этот же объект продаётся ещё тремя продавцами с другими цифрами — данные всех четырёх продавцов и расхождения приведены выше в этой карточке.
Часть кадров галереи продавец помечает на Idealista как обработанные изображения («Foto editada con IA»), включая заглавный. Как выглядит объект на самом деле — смотреть на просмотре.
ATIPIKA Lifestyle Properties · и ещё 3 продавца того же объектаОткрыть карточку →
1 / 45
В бюджете · купол и бассейн на крыше · три продавца
Пентхаус с террасами, куполом и бассейном в finca regia
Avenida Diagonal, 325, La Dreta de l'Eixample
5 200 000 €
10 236 €/м² при заявленных 508 м²
Площадь построено
508 м²
Наружные площади
200 м²
Спальни
5
Ванные
4
Этаж
8-й
Бассейн
частный, на террасе-солярии
Кладовая
есть
Энергосертификат
E
Описание объекта
Пентхаус 508 м² построенной площади и 200 м² наружных, распределённых на несколько террас на основном уровне и большую террасу-солярий с бассейном на крыше.
Три разных входа через три лифта. Угловая и полностью наружная квартира.
Вход ведёт в огромный салон-столовую, позволяющий создать несколько зон. Выход на две террасы: полукруглую 26 м² и большую 45 м². Оборудованная кухня с выходом на террасу и видом на Sagrada Família.
Ночная зона: главная спальня-сюит и одиночный сюит с выходом на террасу 23 м². Отдельно — двойная спальня-сюит с выходом на большую террасу и независимая ванная. Оттуда доступ на террасу 30 м² с кладовыми.
На верхнем уровне — помещение с выходом на террасы с зонами отдыха, барбекю, бассейном и джакузи. Винтовая лестница ведёт в башенку-купол с видом 360°, где двойная спальня и терраса.
Кондиционирование и отопление по воздуховодам, паркет, отделка высокого качества.
Расположение между Avenida Diagonal и Paseo Sant Joan.
Особое: действует туристическая лицензия более чем на 20 человек
Статус на 9 августа: в продаже, объявление не обновлялось больше 3 месяцев
Один объект, 3 объявления
На фотографиях всех трёх — один и тот же бассейн на крыше и одна и та же башня с куполом и колоннами по соседству, с тем же видом на Саграда Фамилия.
Площадь построено: 508 м² (Bcn Advisors, Withfor) против 284 м² (Max Ricart). Разница почти вдвое — вероятно, одни считают вместе с террасами, другие нет.
Этаж: 8-й у двух продавцов, 7-й у третьего.
Расходы на дом: 340 € в месяц у Max Ricart против 1 700 € у Withfor. Разница в пять раз, это надо выяснять до сделки.
Состояние: Withfor прямо пишет «под ремонт», двое других об этом не упоминают.
Машиноместо: Max Ricart указывает, что оно включено в цену, у остальных этого нет.
На что обратить внимание
Объект продают 3 продавца одновременно, и данные у них расходятся — расхождения перечислены выше. Проверять по документам, а не по объявлению.
Метраж террас здесь 200 м², у других продавцов той же карточки — 130 + 199 м².
Парковка не заявлена, хотя у одного из других продавцов той же карточки машиноместо включено в цену.
Объявление не обновлялось более 3 месяцев.
Bcn Advisors, ref BCN071838850 · и ещё 2 продавца того же объектаОткрыть карточку →
Рядом с центром
Ближайшее к центру после Eixample: Sant Gervasi–Galvany
В задании локация описана как «Эшампле и рядом с Passeig de Gràcia, можно просто рядом с центром». Проверка показала важное: в самом центре — Готический квартал, Борн, Раваль, Вила де Грасия — в этом ценовом коридоре нет ни одного объекта. Старый город застроен домами, где квартиры по 100–200 м², нужного метража там просто не существует. Поэтому ближайшее к Eixample, что вообще есть на рынке, — это Sant Gervasi–Galvany: район примыкает к Diagonal, а до La Pedrera на Passeig de Gràcia отсюда по прямой 2,1–2,3 км — около получаса пешком или 10–15 минут на машине. Формально это уже Zona Alta, а не центр, и я не называю это центром. Дальше идут La Bonanova, Сарриа и набережная Diagonal Mar — там предложение шире, но это другая история и другой город.
Чем платим за расширение зоны. Здесь три объекта из шести дают бассейн и парковку одновременно — сочетание, которого в Eixample почти не бывает. Взамен теряется главное из задания: это не модернистские finca regia — там, где год постройки здания известен (2 карточки из 6), это дома 1950–1970-х годов. И только 2 карточки из 6 — пентхаусы, остальные четыре — квартиры на промежуточных этажах. Если классика и статус пентхауса важнее бассейна, этот раздел проигрывает основному.
1 / 37
В бюджете · 619 м² · Turó Parc
Резиденция 619 м² у площади Francesc Macià
Plaza Francesc Macià / Turó Parc, Barcelona
6 000 000 €
9 693 €/м² по построенной площади (619 м²); по полезной (487 м²) — 12 320 €/м² · в объявлении отмечено снижение цены на 14%
Площадь построено
619 м²
Площадь полезная
487 м²
Спальни
5
Ванные
4
Терраса
есть, метраж не указан
Парковка
есть
Год постройки
1955
Оснащение
консьерж, домотика, камин, кондиционер, лифт
Состояние
реформирован, меблирован
Описание объекта
Резиденция площадью 619 м² построенной и 487 м² полезной площади у площади Francesc Macià, в зоне Turó Parc.
Пять спален и четыре ванные комнаты, служебный вход.
В доме консьерж и лифт. В квартире домотика, камин, кондиционирование, панорамные виды.
Объект отреформирован и передаётся меблированным. В объявлении отмечено снижение цены на 14% и статус эксклюзива.
Как найден: через сеть Inmoweb MLS — объект перепубликован агентством из общей картотеки
На что обратить внимание
Это piso, а не пентхаус и не дуплекс.
Дом 1955 года — не finca regia и не модернизм, стиль не соответствует требованию «классика».
Зона Turó Parc, а не Eixample у Passeig de Gràcia.
В галерее продавца были кадры, не относящиеся к квартире, — виды района, Тибидабо и Torre Bellesguard. Шесть таких кадров убраны, в галерее остались только фотографии самой квартиры.
Рядом с центром · 3 парковки, бассейн и спортзал в доме
Квартира 375 м² с тремя парковочными местами
Sant Gervasi–Galvany, Sarrià–Sant Gervasi
5 550 000 €
14 800 €/м² · обновлено 10 дней назад
Площадь полезная
375 м² (в поле продавца — «construidos», в тексте — «útiles»)
Терраса
15 м²
Спальни
5 по описанию, в карточке указано 4
Ванные
4
Этаж
2-й
Лифт
нет
Парковка
3 места
Бассейн
открытый, в доме
В доме
открытый бассейн и спортзал
Охрана
круглосуточная, портье
Планировка
одна квартира на этаж
Энергосертификат
E · 1234,99 кг CO₂/м² в год
Описание объекта
375 м² полезной площади с продуманной планировкой и террасой 15 м².
Пять комнат — вариант для большой семьи либо под кабинет и гостевые комнаты. Четыре полные ванные комнаты.
Три парковочных места. В доме открытый бассейн и спортзал.
Высокий уровень безопасности и сервиса: круглосуточная охрана и портье.
Одна квартира на этаж — это даёт приватность и тишину.
Оговорка продавца: энергосертификат оценочный, получен через геопортал, а не замером
Статус на 9 августа: в продаже, объявление обновлено 10 дней назад
На что обратить внимание
В доме нет лифта, а квартира на втором этаже — при площади 375 м² и таком бюджете это редкость, которую стоит увидеть лично.
Энергосертификат класса E с выбросами 1234,99 кг CO₂/м² в год. Продавец оговаривает, что сертификат оценочный, получен через геопортал, а не замером.
Число спален расходится: в карточке 4, в описании 5.
Бассейн общий для дома, а не частный.
Терраса всего 15 м².
Это квартира на втором этаже, не пентхаус.
Заглавный кадр в объявлении продавец сам пометил как «Foto editada con IA» — обработан нейросетью.
Угловой пентхаус на три стороны, полностью наружный, с террасой 25 м². У продавца объект называется The Jansen Penthouse.
583 м² построено, из них 437 м² полезных. Планировка чётко разделена на дневную и ночную зоны.
Дневная зона: светлая гостиная-столовая, разделённая на три части, с выходом на просторную террасу с открытым видом; кухня-office с кладовой и хозяйственной зоной; гостевой санузел.
Ночная зона: спальня-сюита с ванной, гардеробной и кабинетом; вторая двойная спальня с наружной ванной; мастер-сюита с гардеробной и полной ванной. Все спальни наружные, с естественным светом, паркетом, канальным кондиционированием, центральным отоплением и встроенными шкафами.
Отдельный служебный вход с комнатой и санузлом. В доме консьерж, охрана круглосуточно и общий сад.
Расположение: зона альта Барселоны, рядом со станцией FFCC Tres Torres и основными автобусными маршрутами.
Статус на 9 августа: в продаже, объявление обновлено 18 дней назад
Один объект, 2 объявления
Совпадает энергосертификат до цифры — класс E, 211 кВт·ч/м² в год, совпадают этаж, число спален и ванных, цена и зона.
Площадь: 583 м² построено / 437 м² полезных у Withfor против 523 м² у Engel & Völkers.
Кладовая: у Engel & Völkers в объявлении она есть («trastero»), у Withfor в объявлении о кладовой не упомянуто — это и есть единственное реальное расхождение; о трёх парковочных местах говорят оба продавца.
Спальни: 3 у обоих, но Engel & Völkers добавляет, что планировка позволяет сделать до пяти.
На что обратить внимание
Объект продают 2 продавца одновременно, и данные у них расходятся — расхождения перечислены выше. Проверять по документам, а не по объявлению.
Спален всего три при площади 583 м² — по вашему заданию нужно минимум четыре. Планировка позволяет добавить, но это перепланировка.
Бассейна нет ни своего, ни в доме.
Терраса всего 25 м² при такой площади квартиры.
Расходы на содержание 1 666 € в месяц.
Это не Eixample: Sant Gervasi–Galvany в зоне альта, около 2,3 км от Passeig de Gràcia.
Часть кадров галереи продавец помечает на Idealista как обработанные изображения («Foto editada con IA»), включая заглавный. Как выглядит объект на самом деле — смотреть на просмотре.
Изображения — визуализации интерьерного предложения от продавца, не фотографии квартиры в её нынешнем виде. Фотографий текущего состояния у продавца нет.
Рядом с центром · пентхаус 420 м² под свой проект
Пентхаус 420 м² в Turó Park под индивидуальный проект
Calle de les Escoles Pies, Turó Park, Sant Gervasi–Galvany
5 500 000 €
13 095 €/м² · обновлено 30 дней назад
Площадь построено
420 м²
Площадь полезная
400 м²
Спальни
5 в таблице продавца, по описанию — четыре (три двойные плюс мастер-сюита)
Ванные
5
Этаж
8-й
Тип
ático
Состояние
под реконструкцию
Дом
finca высокого класса
Терраса
около 18 м²
Парковка
3 места в этом же доме
Описание объекта
Пентхаус по одному из самых эксклюзивных адресов Turó Park — престижного жилого анклава Барселоны.
Более 400 м² построенной площади. Объект предлагается как возможность создать авторскую резиденцию полностью под себя.
Дом высокого класса; квартира сохраняет выразительную архитектурную структуру и планировку, дающую широкие возможности для реконструкции.
Просторные помещения и чёткое разделение дневной и ночной зон позволяют реализовать проект высокого уровня под задачи будущего владельца.
Дневная зона задумана и для повседневной жизни, и для приёмов: главный салон большого объёма плюс второй салон.
Статус на 9 августа: в продаже, объявление обновлено 30 дней назад
На что обратить внимание
Продаётся под полную реконструкцию — бюджет на ремонт закладывать отдельно.
У продавца в объявлении была одна фотография — сама помеченная им как обработанная нейросетью («Foto editada con IA»). При проверке кадр оказался сгенерированным изображением бассейна, не имеющим отношения к этой квартире, и удалён. Фотографий квартиры у продавца нет.
Рядом с центром · бассейн и парковка · 6 спален
Резиденция 460 м² на весь этаж в доме на шесть квартир
Calle de les Escoles Pies 15, Sant Gervasi–Galvany · зона Tres Torres и Turó Park
5 390 000 €
11 717 €/м² · объявление обновлено 7 дней назад
Площадь построено
460 м²
Площадь полезная
407 м²
Спальни
4 по описанию (сюита + 3 доп.), в таблице продавца — 6
Ванные
3
Этаж
3-й
Парковка
3 места, включены в цену продажи
Бассейн
да, общий (zona comunitaria con piscina)
Порче
около 20 м²
Дом
шесть квартир, каждая на этаж целиком
Ориентация
юг, восток — по полю продавца; в тексте описания — «на четыре стороны»
Расходы на дом
2 100 € в месяц
Энергосертификат
D · 198 кВт·ч/м² в год
Описание объекта
Квартира около 450 м² в одном из самых избранных мест Барселоны — на границе Tres Torres и Turó Park.
Здание высокой категории всего на шесть квартир: каждая занимает этаж целиком, ориентация на четыре стороны обеспечивает естественный свет весь день.
Планировка чётко разделяет зоны: приёмная и развлекательная часть, обеденная зона и мультимедийная комната — каждая со своим характером, но связанные между собой.
Порче около 20 м² даёт внешнее пространство, пригодное круглый год.
Ночная зона: главная сюита большого объёма с отдельной гардеробной и роскошной ванной с гидромассажем и паровой кабиной, плюс ещё три спальни.
Расположение: Sant Gervasi–Galvany, рядом с Turó Park — примерно 10 минут до Diagonal
Статус на 9 августа: в продаже, объявление обновлено 7 дней назад
На что обратить внимание
Всего 3 ванные комнаты на 6 спален.
Расходы на содержание 2 100 € в месяц — одни из самых высоких в подборке.
Продавец разместил 22 фотографии, но в описании прямо пишет, что они не относятся к этому объекту и размещены ради приватности владельца. Показывать их как снимки квартиры нельзя, поэтому галереи здесь нет.
Рядом с центром · терраса 150 м² и бассейн
Квартира 400 м² с террасой 150 м² и бассейном
Sant Gervasi–Galvany, тихая зона
5 200 000 €
13 000 €/м²
Площадь
400 м²
Терраса
150 м²
Спальни
5, одна для персонала
Ванные
4
Этаж
7-й
Бассейн
да
Парковка
2 места
Салон
более 50 м²
Состояние
реформирована
Энергосертификат
D
Описание объекта
Квартира с впечатляющим расположением и террасой 150 м² в тихой зоне.
Пять комнат, одна из которых для персонала, и четыре ванные комнаты.
Два парковочных места.
Салон более 50 м², кухня укомплектована техникой высокого класса.
Квартира отреформирована.
Условие показа: продавец работает только с подтверждённо заинтересованными покупателями, визит по предварительному запросу
Статус на 9 августа: в продаже, объявление не обновлялось больше 2 месяцев
На что обратить внимание
ВАЖНО: продавец прямо указывает, что фотографии в объявлении НЕ СООТВЕТСТВУЮТ объекту — они размещены ради приватности владельца. Поэтому изображения здесь не приводятся, реальный вид можно увидеть только на просмотре.
Описание короткое, многие характеристики не раскрыты.
Три объекта у Coldwell Banker España найдены на витрине агентства, а не через целевой поиск по порталам. Это не значит, что их больше нигде нет: дуплекс в Casa Burés опубликован на Idealista, объект в Les Tres Torres — на LuxuryEstate, properstar и mansionglobal, а новостройка на Diagonal Mar — на Mansion Global, Robb Report, properstar, Le Figaro Properties и повторно на Idealista под именем Spain Sotheby's International Realty; ссылки — в каждой карточке. Четвёртый объект — пентхаус в U4 Residences — выявлен как дубль объявления на Idealista с ценой ниже коридора. По цене каждый из четырёх выходит за коридор 5,0–6,5 млн €, поэтому все вынесены отдельно, а не смешаны с основной подборкой. Дуплекс в Casa Burés по совокупности характеристик ближе к вашему заданию, чем часть объектов в бюджете.
1 / 36
Ниже бюджета на 600 тыс. € · Eixample · дуплекс в Casa Burés, два бассейна в доме
Ático-дуплекс в Casa Burés — модернистский памятник в Eixample
Casa Burés, Dreta de l'Eixample · ref CBES2443
4 400 000 €
13 333 €/м² · на 600 000 – 2 100 000 € ниже вашего коридора
Площадь построено
330 м²
Площадь полезная
221 м²
Спальни
4
Ванные
5
Уровни
два, дуплекс
Терраса
на четвёртом этаже, плюс балконы на третьем
Бассейн
два в доме: открытый с подогревом на верхней террасе и крытый
В доме
спортзал, зал для приёмов, домашний кинотеатр, рабочая зона, консьерж и охрана 24 часа
Здание
Casa Burés, построен в 1900–1905 годах
Реставрация
2015–2017, все охраняемые детали отделки сохранены
Потолки
высокие, с росписью
Энергосертификат
A (92–100)
Лифт
есть
Описание объекта
Дуплекс в Casa Burés — одном из самых известных модернистских домов Барселоны. В квартире сохранены подлинные элементы модернистской архитектуры: тщательно отреставрированные мозаичные полы и росписи на потолках.
Планировка: четыре просторные спальни, гостиная, кухня и отдельная столовая. Отличительная деталь — башенка, выступающая из фасада и переделанная в спальню: круглое помещение с высокими потолками.
Терраса на четвёртом этаже и балконы на третьем. В заявленные 330 м² входит часть площади общих помещений здания — это оговорено продавцом отдельно.
Casa Burés построен между 1900 и 1905 годами силами лучших мастеров того времени. Реставрация 2015–2017 годов сохранила все охраняемые декоративные детали.
Общие помещения дома: открытый бассейн с подогревом на верхней террасе, крытый бассейн, спортзал, зал для приёмов, домашний кинотеатр и рабочая зона на первом этаже. Консьерж и охрана круглосуточно, 365 дней в году.
Продавец отдельно предупреждает: Цена не включает налоги и расходы по сделке, которые по действующему законодательству несёт покупатель: налог на переход собственности либо НДС с гербовым сбором для новостроек, нотариальные и регистрационные сборы. Указанные площади продавец называет ориентировочными.
Статус на 9 августа: в продаже, объявление на Idealista не обновлялось с 3 марта (159 дней)
Один объект, 2 объявления
Полное совпадение данных: 330 м² построено и 221 м² полезной, 4 спальни, 5 ванных, два уровня, терраса на четвёртом этаже, цена 4 400 000 €.
Idealista, Coldwell Banker Prestige Real Estate — карточка
Где данные расходятся
Состав общих помещений совпадает дословно — бассейны, спортзал, зал для приёмов и кинотеатр Idealista описывает теми же словами. Расходится только подача энергосертификата: Coldwell Banker печатает букву A, Idealista — те же данные числами (23 кВт·ч/м² и 4 кг CO₂/м² в год, тот же класс A).
На что обратить внимание
Парковка в карточке не указана вообще — по вашему заданию это обязательное условие, выяснять в первую очередь.
Бассейн общий для дома, а не собственный на террасе.
Полезная площадь 221 м² при заявленных 330 м²: разница — общие элементы здания.
Дом-памятник: любые изменения планировки и фасада ограничены статусом охраны.
Coldwell Banker España, ref CBES2443 · и ещё один продавец того же объектаОткрыть карточку →
1 / 25
Выше бюджета на 50 тыс. € · Diagonal Mar · 20-й этаж, вид на море, 2 парковки
Новостройка на 20-м этаже с видом на море
Diagonal Mar i el Front Marítim del Poblenou · ref CBES2392
6 550 000 €
16 969 €/м² · на 50 000 € выше верхней границы коридора
Площадь построено
386 м²
Террасы
105 м², из них фронтальная 90 м²
Спальни
4, все сюиты, у каждой своя терраса
Ванные
5
Парковка
2 места и кладовая
Этаж
20-й
Гостиная-столовая
более 150 м²
Главная сюита
почти 60 м² со спальней, гардеробной и ванной
Бассейн
два в доме: крытый и открытый
В доме
спортзал, падел-корт, сауна, обслуживание 24 часа
Состояние
новостройка, никто не жил
Энергосертификат
A
Описание объекта
Высокий и очень светлый этаж прямо напротив моря, в районе Diagonal Mar. Квартира новая, в неё ещё никто не въезжал.
Планировка на 20-м этаже: гостиная-столовая больше 150 м² с выходом на фронтальную террасу 90 м² с видом на море. Кухня американского типа с островом.
Спальная зона отделена: четыре спальни-сюиты, у каждой собственная терраса. Главная сюита занимает почти 60 м² — спальня, гардеробная и ванная.
Из спален боковой вид на город, из гостиной и столовой — прямо на море.
Общая зона дома: спортзал, крытый и открытый бассейны, падел-корт, сауна. Два парковочных места и кладовая. Обслуживание круглосуточно.
Один объект, 2 объявления
Тот же референс CBES2392 и те же цифры — на нескольких зарубежных площадках: Mansion Global («€6,550,000», «4 Habitaciones», «5 Baños», «Coldwell Banker España»), Robb Report (тот же объект и тот же референс), properstar (ID 112781772) и proprietes.lefigaro.fr (ref 95434799). На Idealista тот же адрес — Rambla de Prim 6, башня Antares, планта 19 — продаёт Spain Sotheby's International Realty под двумя объявлениями: 6 550 000 €, 386 м², терраса 90,8 м².
Spain Sotheby's International Realty (Idealista) — карточка
На что обратить внимание
Цена на 50 000 € выше верхней границы вашего коридора.
Это не Eixample и не рядом с центром: Diagonal Mar — приморский район на востоке города, примерно 5 км от Passeig de Gràcia.
Современная архитектура и интерьер — прямо противоположно заданию «классический дизайн, не урбанистический и не модерн».
Одна квартира на одном уровне, 20-й этаж (в этой же башне Antares есть и более высокие этажи — не самый верх здания).
Coldwell Banker España, ref CBES2392 · и ещё один продавец того же объектаОткрыть карточку →
1 / 12
Ниже бюджета на 50 тыс. € · Tres Torres · 4 парковочных места, одна квартира на этаж
Квартира 400 м² на весь этаж в Les Tres Torres
Les Tres Torres, над Via Augusta, рядом с рынком Sarrià · ref CBES2271
4 950 000 €
12 375 €/м² · на 50 000 € ниже нижней границы коридора
Площадь построено
400 м²
Спальни
4 по описанию (сюита + 3 доп.), в таблице продавца — 5
Ванные
5
Парковка
4 больших места включены, плюс 2 кладовые
Планировка
по одной квартире на этаж
Потолки
высокие
Ориентация
дневная зона на юг
Отделка
паркет, кондиционирование
Охрана
круглосуточная
Энергосертификат
D
Описание объекта
Квартира в доме, где на каждом этаже расположена всего одна квартира — это даёт полную приватность. Расположение: Tres Torres, над Via Augusta, в шаге от рынка Sarrià.
400 м² разделены на дневную и ночную зоны. При входе — холл с распределителем.
Дневная зона выходит на юг: большая гостиная и телевизионная комната с высокими потолками, отдельная столовая с прямым выходом в полностью оборудованную кухню-office, полноценная хозяйственная зона и гостевой санузел.
Ночная зона: главная сюита с гардеробной и прихожей комнатой, которую можно использовать как кабинет, плюс ещё три спальни и две полные ванные комнаты, все в идеальном состоянии.
Отделка: паркет и кондиционирование по всей квартире.
Один объект, 1 объявления
Данные совпадают дословно с публикацией на LuxuryEstate: «Referencia: CBES2271», 400 м², цена 4 950 000 €. Тот же объект встречается также на properstar (ID 112782694) и mansionglobal (ID 9027258); листинг на rightmove (ID 170473919) на момент проверки снят с публикации.
Ни террасы, ни бассейна в карточке не заявлено — по вашему заданию терраса обязательна.
Это не пентхаус и не дуплекс: один уровень.
Не Eixample: Tres Torres — это Zona Alta, примерно 3 км от Passeig de Gràcia.
Этаж в карточке не указан.
Coldwell Banker España, ref CBES2271 · и ещё 0 продавца того же объектаОткрыть карточку →
1 / 15
Изображения — визуализации проекта от застройщика, дом сдаётся в 2026 году. Фотографий готовых интерьеров у продавца нет.
Ниже бюджета на 435 тыс. € · Sant Antoni / Eixample · пентхаус 360 м² в надстройке XIX века
Пентхаус 360 м² в U4 Residences на площади Университета
Plaça de la Universitat 4, Sant Antoni / Eixample
4 565 000 €
12 666 €/м²
Площадь построено
360 м²
Площадь полезная
231,60 м²
Спальни
4
Ванные
5
Этаж
6-й
Терраса
70,92 м² (43,31 + 27,61 м², две террасы)
Тип
ático
У застройщика
Penthouse 6, комплекс U4 Residences
Здание
угловой дом XIX века, надстроены два этажа
Архитектура
бюро PERF
Сдача
2026 год, новостройка
Описание объекта
Пентхаус в надстройке над угловым домом XIX века на площади Университета.
Вход через большой изогнутый холл, который делит дневную и ночную зоны.
Столовая с открытой кухней-баром, отдельная сервисная кухня и прачечная, гостиная с выходом на главную террасу.
Ночная зона — четыре спальни: две сюиты с собственными ванными и гардеробными и две одиночные. Главная сюита соединена с гостиной и имеет собственный выход на террасу.
Терраса связана со столовой, предусмотрена возможность установки приватной сауны.
Бордовые ставни отсылают к оригинальному фасаду здания.
Один объект, 2 объявления
Совпадают адрес, 360 м² площади, 4 спальни, 6-й этаж и тип ático; описание BADEBLES дословно совпадает с текстом карточки — изогнутый холл-лобби, разделяющий дневную и ночную зоны, и терраса с предусмотренной возможностью установить сауну. Среди фотографий BADEBLES есть план застройщика: на нём объект назван Penthouse 6 в комплексе U4 Residences, а построенная площадь 359,80 м² практически совпадает с 360,4 м² в карточке.
Ванные: JamesEdition указывает 4, BADEBLES — 5. План застройщика показывает пять санузлов (три обычных и два при спальнях-сюитах) — расхождение снимается в пользу пяти.
На что обратить внимание
Цена ниже коридора 5,0–6,5 млн €.
Объявление на Idealista не обновлялось больше двух месяцев.
У JamesEdition в карточке указано 4 ванные, у BADEBLES — 5; план застройщика подтверждает цифру пять.
Интерьер современный: это надстройка внутри исторического дома, а не классическая finca regia.
Sant Antoni — западная часть Eixample, до Passeig de Gràcia далеко.
Бассейн и парковка не заявлены.
BADEBLES · тот же проект ведёт aProperties · и ещё один продавец того же объектаОткрыть карточку →
Дополнительно
Прочие рассмотренные объекты
Вне ценового коридора либо с отклонением по типу, площади, числу спален или локации. Оставлены для полноты картины.
1 / 3
Дуплекс-пентхаус 440 м² у Turó Park
Turó Park, Sant Gervasi–Galvany
4 300 000 €
439,99 м², 5 спален, 5 ванных, два уровня с внутренней лестницей, несколько раздельных салонов, кухня LEICHT с техникой Siemens Studioline, восстановленный оригинальный паркет, широкие интегрированные террасы, полный климат-контроль. Структурно это лучшее совпадение с заданием из всего найденного, но цена ниже коридора, а бассейн и парковка не заявлены.
497 м² (7 спален, 6 ванных), finca 1957 года, высокие потолки, терраса с прямым выходом из салона, вид на зелёную зону, кухня-office с галереей, зона обслуживания с комнатой и санузлом. Продавец предлагает планировку как базу под собственный проект — «una base poco habitual que permite múltiples configuraciones» — но нигде не пишет, что нужна реконструкция: на фотографиях продавца квартира меблирована и в жилом состоянии. Бассейна и парковки нет.
Mandarin Oriental Residences, Passeig de Gràcia 111
Passeig de Gràcia 111, Eixample
5 500 000 €
377 м², 3 спальни (все с личным санузлом) и гостевой туалет, 4 санузла, лоджия, потолки более 3 м. Башня 20 этажей архитектора Carlos Ferrater, обслуживание Mandarin Oriental: охрана 24/7, консьерж, уборка. На шестом этаже спа, зал, библиотека и панорамный сад с бассейном, есть охраняемая парковка. Против задания: только три спальни и современная архитектура вместо классики. Этот же проект продают ещё несколько агентств: у Knight Frank цена по запросу, у John Taylor опубликован диапазон по всему проекту — от 2 950 000 до 9 600 000 €. У Savills тоже открытые цены на отдельные лоты этого дома — от 2 200 000 до 26 000 000 € в зависимости от лота.
385 м² построено. Полезная площадь у продавца названа дважды по-разному: 327 м² в таблице характеристик и 363 м² в тексте описания (расхождение 11%). В таблице указано 4 спальни, но в тексте перечислены только три — какая относится к четвёртой, продавец не уточняет. 3 ванные, 2-й этаж. Finca regia 1930 года, потолки 3,8 метра, гидравлические полы, лифт, грузовой лифт, портье, реформа 2019 года. Терраса 11 м² плюс внешняя мансарда 10 м² и балконы. Парковки нет. По стилю и потолкам точно отвечает заданию, но цена на 39% ниже нижней границы коридора 5,0 млн € — вариант с бюджетом на доработку.
Passeig de Gràcia · историческое модернистское здание
Цена по запросу
409 м² построено, наружные площади 264 м² (терраса, застеклённые галереи, балкон), 6 спален, 4 ванные, высокие потолки с оригинальной лепниной, кухня более 34 м², мраморные полы, консьерж. Бассейн и парковка не заявлены. У продавца 65 фотографий, в галерею карточки отобрано 19 — из них три показывают террасу 264 м²: мощение и лимонные деревья в кадках у длинного водного бассейна, обеденную зону под перголой и зону отдыха с диванами. Число ванных у продавца расходится на самой странице: в одном месте «4 baños + aseo de invitados» (4 ванные плюс гостевой туалет), в другом — «tres baños completos, además de un aseo» (три ванные плюс туалет).
Здание Domènec Sugrañes i Gras · Sotheby's — L'Antiga Esquerra de l'Eixample, Engel & Völkers — Sarrià-Sant Gervasi
5 995 000 €
353 м² по данным Sotheby's и 394 м² по данным Engel & Völkers, террасы 73 м², 3 спальни, 4 ванные. Потолки 5 метров. Салон 100 м² с тринадцатью окнами, две башни фасада входят в объём квартиры, кухня 57 м² с техникой Gaggenau. Только три спальни — ниже требования. Год постройки здания у двух продавцов тоже расходится: Sotheby's пишет про 1929 год, Engel & Völkers — про 1927; это две разные даты, а не диапазон. Район у продавцов указан по-разному: Sotheby's — L'Antiga Esquerra de l'Eixample, Engel & Völkers — Sarrià-Sant Gervasi.
247 м² (221,12 м² полезной), терраса 17 м² по характеристикам — в тексте объявления встречается и другая цифра, «около 20 m²». Спальни: счётчик и техпаспорт продавца дают 4, а заголовок объявления и раздел «Distribución» говорят о трёх спальнях плюс отдельный кабинет — расхождение есть в самом объявлении. 4 ванные. Цену продавец не пишет в шапке объявления «Precio a consultar», а публикует в обязательном блоке раскрытия внизу страницы: 3 750 000 €, это 15 165 €/м² по построенной площади и ниже коридора 5,0–6,5 млн €. Меньше запрошенной площади, терраса небольшая, бассейна нет, парковка в объявлении и техпаспорте не упомянута.
По каждому объекту видно, сколько пунктов задания он закрывает. Знак вопроса значит, что источники противоречат друг другу либо характеристика в карточке не раскрыта. Объекты, которые продают несколько агентств, стоят одной строкой.
Цепочка такая: собственник подписывает эксклюзив с агентством, объект попадает в MLS — общую базу сети, и только потом на порталы. Этим и объясняется, почему один и тот же лот продают три-четыре агентства сразу.
База
Объектов
Доступ
Что реально внутри
api.cat — витрина Коллегии агентов Каталонии
20 169
открыт, бесплатно
747 по Барселоне из ~20 200 по всей Каталонии. Пентхаусов дороже 3 млн € нет — проверены все 59 предложений, максимум 2,9 млн €
Inmoweb MLS
250 000+
агентствам
Барселона представлена. Объекты частично утекают на сайты агентств-участников
mls.es
≈ 4 000
открыт
≈ 4 000 объектов по всей сети, витрина открыта, тарифы 66–120 € в месяц. Разбивку по Барселоне сайт числом не показывает
Apialia
77
открыт (домен .com)
Витрина по Барселоне; сортировки по цене на сайте нет, точный потолок цены не проверить
UP Barcelona
15
открыт
Потолок 1 390 000 €
Portal Nexia (AICAT)
15
открыт
Заявлено 2 500 объектов, реально 15, ни одного в Барселоне. Одна карточка — фейк со стоковыми фото
Resales Online
≈ 17 900
190 € в месяц
Барселоны нет — сеть покрывает Коста-дель-Соль, Аликанте (Costa Blanca) и Мурсию (Costa Cálida)
Реестр AICAT
—
открыт
Реестр агентов недвижимости Каталонии, ведёт Generalitat; поиск по имени и муниципалитету
Вывод, который стоит знать до переговоров. Среди объектов Барселоны дороже 3 млн € MLS почти пуста. Объект за 5–6 млн не нуждается в общей бирже: собственник отдаёт его одному-двум топовым агентствам, и они ведут его либо через Idealista, либо вообще без публикации. Настоящая «первичка» здесь — не MLS, а личная картотека Lucas Fox, Sotheby's, Engel & Völkers, Bcn Advisors, Christie's, Withfor и aProperties. Именно там нашёлся объект на Diputació.
Что реально может сделать покупатель.
Работать через api.cat — витрина открыта бесплатно и показывает те же эксклюзивы, что лежат в общей базе.
Заключить договор со стороны покупателя с агентством-членом сети: тогда оно прогоняет запрос по внутренней базе, куда прямого доступа нет.
Через реестр AICAT (поиск с фильтром по муниципалитету) выбрать агентство с нужной специализацией.
Купить подписку на саму MLS покупатель не может: нужен статус зарегистрированного агента с номером AICAT, который выдают после официального курса.
Из истории рынка. В декабре 2021 года антимонопольная служба Испании оштрафовала на 1,25 млн € семь компаний — Idealista, RE/MAX, Inmovilla, Look&Find, Witei, Anaconda и саму MLS: внутренний регламент требовал минимальную комиссию 4% и деление 50/50 между агентствами, а разработчики CRM ставили фильтры, которые это контролировали.
Риски
О чём знать до переговоров
Заявленные площади расходятся, иногда вдвое.
Пентхаус на Passeig de Sant Joan продаётся как 508 м² и как 284 м² по одной цене 5,2 млн.
Объект на València продают четыре агентства с площадями 419, 387, 345 и 344 м² и разным числом ванных.
Резиденция на Diputació: 542 м² у Lucas Fox, 500 м² у LuxuryEstate и 456 м² на Idealista, а в тексте того же объявления на Idealista — 400 м². Спален 5 против 4.
Casa Burés: 330 м² в объявлении, полезной площади 221 м² — остальное доля общих помещений.
По испанскому праву заявленная площадь носит справочный характер и не входит в договор. Нужна выписка из реестра и собственный обмер.
Высоту потолков называют далеко не все. Конкретная цифра есть только у четырёх объектов: Diputació — почти 4 м, дом ученика Гауди — 5 м, квартира 385 м² в finca 1930 года — 3,8 м, Mandarin Oriental — более 3 м. У остальных в объявлении либо просто «высокие», либо о потолках не сказано вовсе. Это единственный пункт задания, который нельзя проверить по документам, — только рулеткой на просмотре.
Один объект — несколько продавцов, и цены расходятся. Дуплекс у La Pedrera / Casa Milà продают три агентства сразу: 6 000 000 € у Christie's/Habitaclia и у Finques Majes против 5 000 000 € у Sotheby's — разброс миллион евро, самый большой в подборке. Дуплекс у Turó Park стоит 4 300 000 € у четырёх агентств и 4 680 000 € у пятого. Если разные посредники увидят одного покупателя, позиция в торге ослабнет: работать нужно через одного.
Обременения. Дуплекс у La Pedrera / Casa Milà (в объявлении Finques Majes он же значится на Provença) сдан по договору аренды на 5 лет, рента 100 000 € в год — въехать сразу нельзя. У объекта на пересечении Diagonal и Passeig de Sant Joan действует туристическая лицензия более чем на 20 человек — это влияет и на режим дома, и на отношения с соседями.
Что дальше
Порядок действий
Сначала объект на Diputació
6 500 000 €, бассейн на террасе и три парковочных места в доме — сочетание, которого в Eixample почти не встречается. Его продают четыре площадки сразу, и это один и тот же объект: на фотографиях видна одна и та же терраса со скульптурой у бассейна и одна и та же гостиная. Площадь при этом заявлена как 542, 500 и 456 м², а в тексте одного объявления — 400 м². Идти к любому из продавцов, но замер и выписку из реестра требовать до разговора о цене.
Вторым — дуплекс в Casa Burés
4 400 000 €, то есть на 600 тысяч ниже нижней границы бюджета. Из всей подборки он ближе всего к заданию по духу: настоящий модернистский памятник, два уровня, подлинные мозаичные полы и росписи потолков, два бассейна и спортзал в доме. Первый вопрос продавцу — парковка: в карточке о ней не сказано ни слова, а по заданию она обязательна.
Съездить одним заездом
Diputació, дуплекс у La Pedrera (Dreta de l'Eixample, Quadrat d'Or, стена в стену с Casa Milà) и объект на València расположены в пределах десяти-пятнадцати минут пешком друг от друга. Один день закрывает сравнение вживую, включая замер потолков.
По каждому кандидату — выписка из реестра и обмер
Разброс заявленных площадей доходит до двукратного. Без выписки цена за метр не считается, а значит и торг не строится.
Считать бассейн и парковку отдельными статьями
Терраса 180 м² на объекте по València прямо заявлена как подготовленная под бассейн — нужен расчёт нагрузки на перекрытие, согласие сообщества жильцов и разрешение. Парковочное место рядом придётся покупать или снимать отдельно — точную цену узнавать на месте.
Открыть закрытый рынок письменным брифом
Bcn Advisors прямо пишет, что не показывает весь портфель; Withfor — что онлайн доступна лишь часть объектов. Работает письменный запрос с бюджетом, сроками, подтверждением средств и готовностью подписать соглашение о конфиденциальности.
